TE EXPLICAMOS LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

¿Qué cambia con la nueva Ley Hipotecaria? ¿A qué pagos tengo que hacer frente si solicito una hipoteca? ¿Qué documentación necesito? Y si ya tengo hipoteca, ¿me afecta?
Son muchas las dudas que se nos pueden presentar ante el revuelo que está levantando esta nueva ley, y no siempre encontramos información suficientemente clara y transparente. A continuación,  desglosamos la nueva ley en los 10 puntos principales que más pueden interesarte.

YA TENGO HIPOTECA

La Nueva Ley Hipotecaria tiene dos artículos muy concretos de carácter retroactivo, es decir, aplicables a aquellas hipotecas solicitadas antes del cambio de ley:

  • Cambio de tipo de interés a tipo fijo (punto 4)
  • Periodo o número de impagos establecidos para que el banco pueda ejecutar el embargo de la casa (punto 6)

Además, cuenta con una ventaja también aplicable en este caso:

  • Libertad para cambiarse de banco (punto 5)

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

RESUMIDA EN 10 PUNTOS PRINCIPALES

Reparto de gastos

Este quizá sea el punto más mediático y conocido por todos, el eslogan de la nueva ley.
El reparto quedaría de la siguiente manera:

A pagar por el banco 

⦁ Gestoría
⦁ Registro
⦁ Notaría: 1ª copias (Escrituras del préstamo)
⦁ IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

A pagar por el cliente

⦁ Tasación
⦁ Notaría: 2ª copias (Escrituras de compra-venta)

Este reparto supone una mejora clara para consumidor, que antes soportaba la mayoría de las costas.

*En el caso de que se produzca una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tendrá que pagarle una compensación al antiguo, la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

Mayor protección del usuario

El fin principal de esta nueva normativa es el aumento de la protección a los consumidores.

Esta protección incluye, entre otras cosas, un mínimo de diez días antes de la firma para que el cliente pueda leer el contrato con tranquilidad, resolver dudas y dialogar con la entidad si fuera necesario.

Además, con el propósito de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar la solvencia del futuro hipotecado. Se obliga al banco a consultar el historial crediticio de cliente en el Banco de España, y, en el caso de que le conceda el préstamo, se le permitirá ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta investigación deberá asumirlo el banco.

Pero más allá de eso, vamos a desglosar todo lo que engloba:

  • Más información: El banco entrega al futuro hipotecado las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento de carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días (lo que ya hemos mencionado anteriormente). Además, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en el que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

 

  • Visita previa obligatoria al notario: Tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tiene que ir a la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y contestar a un test, con el fin de confirmar que todo ha quedado totalmente claro y que el cliente firma la hipoteca conociendo todos los detalles). El notario puede no autorizar la escritura si considera que el futuro prestatario desconocer cualquier detalle o documentación del proceso.

 

  • Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, las consideradas nulas o contrarias por el Tribunal Supremo.

 

  • Las cláusulas que incumplan la normativa establecida se declararán nulas de pleno derecho. No existe ningún plazo de prescripción para denunciar su abusividad.

 

  • Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Pero todavía esta nueva entidad no ha empezado a funcionar. Hasta entonces, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encargará de estas gestiones.

La amortización anticipada, más barata

La amortización anticipada sólo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos si la hipoteca es variable o fija:

Variable – la comisión máxima puede ser:

  • 0.25% durante los primeros tres años de vida del contrato
  • 0.15% durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.
  • Pasados estos tres o cinco años, la comisión es del 0%

Fija – la compensación puede ser:

  • 2% durante los primeros 10 años
  • 1.5% durante el resto del plazo.

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

Incentivos para pasarse al tipo fijo

Que haya tantas hipotecas ligadas al euríbor (hipotecas variables) puede ser contraproducente. En la nueva ley se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

Más libertad para cambiar de banco

Con la nueva regulación, el cliente, incluidos los que tengan préstamos anteriores a la Nueva Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca.

En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.

Mínimo de 12 impagos para que se embargue la propiedad

El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

 

  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

Límites a los productos vinculados

Puede que esto sea uno de los puntos que más duda ha generado, pero se podría resumir en que el banco no te puede obligar a contratar más servicios por el hecho de haber contratado la hipoteca con ellos.

La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas (seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc). Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Pero nos podemos encontrar con dos excepciones ante la prohibición de las ventas vinculadas:

  • Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

 

  • También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

Suelo del 0% por defecto

Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables.

Los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo. Se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Se regulan las hipotecas multidivisa

Hipotecas multidivisa – préstamos concedidos en otras monedas.

  • Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.

 

  • Los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro.

 

  • En caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

Más regulación para los intermediarios financieros

  • Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).

 

  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.

 

  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA

DURANTE EL PROCESO HIPOTECARIO

Documentación de carácter obligatorio

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

Es un informe que establece la información necesaria sobre el préstamo hipotecario. Documento de carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. En dicho documento se establece lo siguiente:

  • Características principales del préstamo
  • La TAE aplicable al préstamo
  • Bonificaciones
  • Tasaciones
  • Seguros
  • Periodicidad y tipo de pagos
  • Importe de cada cuota
  • Table ilustrativa de reembolso
  • Otra obligaciones y productos combinados al préstamo (seguros…)
  • Reembolso anticipado
  • Elementos de flexibilidad
  • Contacto para posibles reclamaciones
  • Advertencias y consecuencias sobre el Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo

 

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)

Documento que informa al cliente de la existencia de varias cláusulas, o elementos relevantes en el contrato de préstamo:

  • El tipo de interés está ligado al euríbor.
  • Los gastos que asume el cliente asociados a la concesión de la hipoteca:
    • Tasación: En caso de que la solicitud de la tasación no se realice a través de ING, el préstamo resulte denegado o la escritura de préstamo hipotecario no sea formalizada, el cliente pagará, mediante aceptación del cargo en la cuenta, o sea por cuenta externa.
    •  Hace indicaciones sobre subidas del tipo de interés donde el cliente asumirá la totalidad de las cuotas asociadas a estas subidas.
    • En el caso que el cliente no cumpla el pago de varias cuotas, tendrá las siguientes consecuencias:

El equivalente al 3% de la cuantía del capital concedido o que se haya incumplido la obligación de pago por un plazo de, al menos, un año si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.

El equivalente al 7% de la cuantía del capital concedido o que se haya incumplido la obligación de pago por un plazo de, al menos, 15 meses si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

El vencimiento anticipado del préstamo al que se refiere el número anterior puede suponer que el deudor tenga que asumir los gastos derivados de la ejecución del préstamo.

 

Proyecto de contrato

Es un borrador de firma de la hipotecaria bancaria que emite el banco similar al que el cliente se encontrará el día de firma, en el cual se establece la dirección de compra, precio de la misma, número de años, valor de tasación, etc…, que engloba todos los elementos legales necesarios en una escritura hipotecaria sobre vivienda.

 

Documento que contiene la información sobre los gastos

 

Documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés 

Es un Informe que emite el banco para las hipotecas variables o mixtas, donde se le hace saber al cliente que en el momento que su hipoteca dependa del Euribor, entienda la posible evolución sobre las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, indicando la situación del Euribor más baja y más alta, poniendo a su disposición las cuotas a pagar en todos los escenarios posibles.
Así mismo deja a la elección del cliente la posible contratación de una cobertura del riesgo de tipo de interés ligado al préstamo.

 

Documento que contiene la advertencia al préstamo de la obligación de recibir el asesoramiento notarial.

 

Manifestación de aceptación y explicación de la documentación de la documentación firmada por el prestatario

Es un documento que indica que el titular de la hipoteca ha leído y acepta los otros 4 documentos.

Este documento debe ser firmado y enviado a gestoría, para que inicie los trámites de solicitud de acta.

Documentación de carácter optativo

Condiciones de las garantías del Seguro de Hogar

Condiciones de las garantías del Seguro de Vida

Ley Europea – 2014/17/UE

Ley Española – 5/2019

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