¿Has encontrado la vivienda que quieres comprar, pero todavía no has vendido la actual? Esta situación puede complicar la financiación, especialmente cuando aún queda capital pendiente de la primera hipoteca. Una de las soluciones que existen para estos casos es la hipoteca puente, un préstamo pensado precisamente para facilitar el cambio de vivienda sin obligarte a vender primero.
Ahora bien, qué bancos ofrecen hipoteca puente, qué porcentaje pueden financiar y cuánto tiempo permiten para vender la vivienda anterior no tiene una respuesta única. Es una operación más compleja que una hipoteca convencional y muchas entidades la estudian individualmente en función de la solvencia del cliente, el valor de los dos inmuebles y la deuda pendiente.
¿Qué es una hipoteca puente y cómo funciona?
Una hipoteca puente permite comprar una nueva vivienda mientras todavía se posee —y, en su caso, se está pagando— la anterior. Habitualmente, la entidad estructura una financiación que integra la deuda pendiente de la primera casa y el importe necesario para adquirir la nueva, utilizando los inmuebles como garantía de la operación.
El propietario dispone después de un plazo para vender su antigua vivienda. Bankinter y BBVA explican que este periodo suele situarse aproximadamente entre dos y cinco años, dependiendo de las condiciones pactadas. Una vez realizada la venta, parte del dinero obtenido se destina a amortizar la financiación y la operación continúa vinculada a la nueva vivienda.
Durante ese periodo transitorio puede existir una cuota normal, una cuota reducida o una carencia de capital, en la que se pagan fundamentalmente intereses. Esta última alternativa reduce temporalmente la mensualidad, pero hay que recordar que aplazar la amortización del capital aumenta el coste financiero final.
¿Qué bancos ofrecen hipoteca puente en España?
La hipoteca puente no siempre aparece en los escaparates comerciales de los bancos igual que una hipoteca fija o variable. Algunas entidades disponen de productos específicos y otras estudian la operación de manera personalizada.
Por tanto, comprobar qué bancos ofrecen hipoteca puente exige analizar tanto la oferta pública como las posibilidades de negociación en cada caso.
Banco Santander: Hipoteca Cambia de Casa
Santander es uno de los ejemplos más claros. Dentro de su oferta hipotecaria publica actualmente la Hipoteca Cambia de Casa, destinada expresamente a quienes quieren adquirir una nueva vivienda habitual mientras venden la anterior.
Esto permite identificar de forma directa una solución orientada al cambio de vivienda, aunque las condiciones finales dependerán del estudio de riesgos y de las circunstancias económicas del solicitante.
Bankinter y la financiación puente
Bankinter también contempla expresamente esta modalidad dentro de su información hipotecaria. La entidad explica que el préstamo puede integrar la financiación de ambas viviendas y que, en determinados casos, la nueva adquisición puede llegar a financiarse hasta el 100% del valor de tasación siempre que la estructura global de garantías permita asumir la operación.
No obstante, esto no significa que cualquier cliente pueda obtener ese porcentaje: la solvencia, la deuda pendiente y las tasaciones son determinantes.
BBVA: financiación para cambiar de vivienda
BBVA dispone asimismo de información específica y actualizada sobre la hipoteca puente. La entidad señala que puede cubrir tanto la deuda pendiente de la vivienda actual como la compra de la nueva y que la financiación podría alcanzar el 100% de la tasación del nuevo inmueble si el conjunto de la operación no supera determinados límites respecto al valor total de ambas garantías.
Banco Sabadell y otras operaciones personalizadas
Banco Sabadell también reconoce la hipoteca puente como alternativa para quienes venden una vivienda hipotecada con la intención de adquirir otra. Explica que ambas propiedades pueden actuar como garantía y que suele establecerse un periodo para completar la venta de la primera vivienda.
Además, otras entidades pueden estudiar soluciones semejantes aunque no las comercialicen permanentemente bajo el nombre de “hipoteca puente”. Por eso, limitar la búsqueda únicamente a los productos publicados en las páginas web de los bancos puede dejar fuera alternativas negociables para determinados perfiles.
Ventajas y riesgos de una hipoteca puente
La principal ventaja es la flexibilidad. Puedes comprar la nueva vivienda sin esperar a vender la anterior y dispones de más tiempo para encontrar un comprador, evitando aceptar precipitadamente una oferta demasiado baja.
Además, concentrar la operación en una solución hipotecaria puede resultar más ordenado que mantener varias financiaciones independientes.
Pero existe un riesgo evidente: ¿qué ocurre si la vivienda tarda mucho más de lo previsto en venderse? El periodo de carencia terminará y las condiciones económicas pueden volverse más exigentes. También podría suceder que el inmueble se venda por debajo del precio inicialmente previsto, reduciendo el capital disponible para amortizar el préstamo.
Por eso conviene realizar los cálculos con un precio de venta prudente y no construir toda la operación sobre un escenario excesivamente optimista.
¿Por qué comparar varias entidades antes de contratar?
En una operación de estas características, la mejor opción no es necesariamente el banco que anuncie públicamente una hipoteca puente.
Una entidad puede admitir mejor un determinado nivel de deuda, valorar favorablemente la estabilidad profesional del solicitante o aceptar una estructura de garantías que otro banco rechazaría. De ahí la importancia de presentar la operación a las entidades adecuadas.
Un broker hipotecario como Aim Inver puede analizar previamente ingresos, deudas y propiedades, seleccionar los bancos con mayor probabilidad de encaje y negociar las condiciones. Aim Inver también realiza la preaprobación, negociación, coordinación de la tasación y seguimiento posterior del proceso hipotecario. ¡Solicita un estudio de tu operación con Aim Inver!
Preguntas frecuentes sobre qué bancos ofrecen hipoteca puente
¿Necesito haber empezado a vender mi vivienda para pedir una hipoteca puente?
No necesariamente tienes que haber cerrado una venta antes de solicitar la financiación. Precisamente, la finalidad de la hipoteca puente es permitirte avanzar con la compra de la nueva propiedad mientras mantienes temporalmente la anterior. Sin embargo, el banco sí puede querer conocer la facilidad estimada de venta del inmueble y su valor de mercado. Tener una tasación realista, conocer la demanda de la zona y haber definido una estrategia de venta puede reforzar la operación. Además, conviene calcular previamente qué ocurriría si la venta tardara más de lo esperado para comprobar que el esfuerzo financiero seguiría siendo asumible.
¿Se puede conseguir una hipoteca puente si la vivienda actual todavía tiene mucha deuda?
Es posible solicitarla, pero la cantidad pendiente influye considerablemente. El banco estudia el valor de la vivienda actual, el capital que queda por amortizar y cuánto puede aportar previsiblemente su venta a la operación. Si el préstamo pendiente representa una proporción muy elevada del valor del inmueble, el margen para financiar la nueva compra será menor y la operación puede resultar más complicada. En cambio, haber amortizado una parte importante de la primera hipoteca genera mayor patrimonio disponible como garantía. Por ello, antes de negociar conviene conocer tanto el saldo exacto pendiente como una valoración actualizada y razonable de la propiedad.
¿Es mejor una hipoteca puente o vender primero y pedir una hipoteca nueva?
Depende principalmente de tus prioridades, solvencia y situación inmobiliaria. Vender primero simplifica considerablemente la financiación, porque elimina la incertidumbre sobre cuánto dinero obtendrás y qué deuda deberás cancelar. Sin embargo, puede obligarte a buscar alojamiento temporal si todavía no has comprado otra vivienda. La hipoteca puente aporta continuidad y permite cerrar primero la nueva compra, aunque introduce mayor riesgo financiero y exige una planificación más cuidadosa. También conviene valorar el tiempo estimado de venta, los costes de la operación y tu capacidad para asumir las cuotas durante el periodo transitorio antes de elegir entre ambas alternativas.
