¿El precio que acuerdas con el vendedor es siempre el valor que tendrá en cuenta el banco? ¿Puede una vivienda costar una cantidad y, sin embargo, ser valorada oficialmente por otra distinta? Entender la diferencia entre valor de tasación y valor de compraventa es fundamental antes de solicitar una hipoteca, porque puede afectar directamente a la financiación que te conceda la entidad.
Desde Aim Inver, consultoría financiera y broker hipotecario en Madrid, te explicamos qué significa cada concepto, por qué no siempre coinciden y cómo influye esta diferencia en la compra de una vivienda.
Qué es el valor de compraventa de una vivienda
El valor de compraventa es el precio que comprador y vendedor acuerdan para transmitir una vivienda. Es decir, la cantidad que aparece reflejada en el contrato de arras y posteriormente en la escritura pública de compraventa.
Este importe depende de muchos factores: La ubicación del piso, el estado de conservación, la demanda de la zona, la urgencia del vendedor, la capacidad de negociación del comprador o incluso la situación del mercado inmobiliario en ese momento.
Por ejemplo, dos viviendas similares en el mismo barrio pueden venderse por precios distintos si una está reformada, si tiene ascensor, si cuenta con terraza o si el vendedor necesita cerrar la operación con rapidez. Por tanto, el precio de compraventa no siempre representa un valor técnico u objetivo, sino el resultado de una negociación entre las partes.
Qué es el valor de tasación
El valor de tasación es la valoración oficial que realiza una sociedad de tasación homologada. Su finalidad principal, en una operación hipotecaria, es ayudar al banco a determinar cuánto vale la vivienda como garantía del préstamo.
El tasador analiza aspectos como la ubicación, superficie, estado del inmueble, antigüedad, calidades, situación registral, oferta comparable en la zona y precios reales de mercado. A partir de este estudio, emite un informe de tasación que la entidad utiliza para valorar el riesgo de la operación.
Aquí aparece una idea clave: El banco no financia únicamente en función del precio pactado con el vendedor, sino tomando como referencia el menor valor entre compraventa y tasación. Por eso, si la tasación sale por debajo del precio acordado, la financiación puede reducirse.
Por qué puede haber diferencia entre ambos valores
La diferencia entre valor de tasación y valor de compraventa puede aparecer por varios motivos. Uno de los más habituales es que el comprador haya aceptado un precio por encima del valor de mercado, quizá por la presión de la demanda o porque la vivienda tiene características muy atractivas para él.
También puede ocurrir lo contrario: Que el comprador negocie muy bien y cierre la compra por debajo del valor estimado por la tasadora. En este caso, la tasación puede salir por encima del precio de compraventa, aunque el banco seguirá aplicando sus propios criterios para calcular la financiación.
Además, el estado legal o registral del inmueble puede influir. Una vivienda con cargas, discrepancias de superficie, obras no declaradas o problemas urbanísticos puede generar una valoración más prudente.
Cómo puede ayudarte Aim Inver
En Aim Inver, analizamos tu perfil financiero, la operación de compra y las posibilidades reales de financiación antes de avanzar. Como broker hipotecario en Madrid, también coordinamos el proceso con bancos, tasadoras, gestorías, notaría e inmobiliaria para reducir errores y mejorar la viabilidad de la operación.
Además, cuando se busca financiación superior al 80%, la estrategia previa es clave. Elegir bien la vivienda, presentar correctamente la documentación y negociar con las entidades adecuadas puede marcar la diferencia entre una hipoteca aprobada y una operación bloqueada.
En Aim Inver analizamos tu caso, revisamos la operación y negociamos con entidades para ayudarte a comprar con mayor seguridad. Si quieres saber si tu vivienda encaja con la hipoteca que necesitas, contacta con Aim Inver y recibe asesoramiento especializado.
FAQs sobre valor de tasación y valor de compraventa
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compraventa?
Si la tasación sale por debajo del precio de compraventa, el banco puede reducir la financiación inicialmente esperada. La entidad suele calcular el porcentaje máximo de hipoteca sobre el menor valor entre tasación y precio de compra. Esto significa que, aunque hayas pactado pagar una cantidad concreta al vendedor, el banco puede considerar que la vivienda vale menos como garantía hipotecaria. En ese caso, podrías necesitar más ahorros para cubrir la diferencia. Por eso, antes de firmar arras, conviene estudiar si el precio de compra está alineado con el mercado y si la operación es viable.
¿Puede la tasación salir por encima del precio de compra?
Sí, puede ocurrir que la tasación salga por encima del precio de compraventa. Esto suele pasar cuando el comprador ha negociado bien, cuando el vendedor tiene prisa por vender o cuando la vivienda se ha comprado por debajo del precio habitual de mercado. Sin embargo, esto no significa automáticamente que el banco vaya a financiar más dinero del que cuesta la vivienda. Muchas entidades siguen tomando como referencia el menor valor entre tasación y compraventa. Aun así, una tasación favorable puede ayudar en operaciones con mayor financiación, siempre que el perfil del comprador también sea solvente.
¿Quién elige la empresa de tasación?
La tasación debe realizarse por una sociedad homologada y aceptada por la entidad financiera. En muchos casos, el comprador puede elegir la tasadora, siempre que cumpla los requisitos oficiales y el banco acepte el informe. También es frecuente que el banco proponga empresas con las que trabaja habitualmente. Lo importante es que la tasación sea válida para la operación hipotecaria y refleje correctamente el estado, ubicación y características de la vivienda. En compras complejas o con financiación elevada, conviene coordinar este paso con asesoramiento especializado para evitar retrasos o informes que no sean útiles para la entidad.
¿El valor de tasación afecta a los impuestos de la compra?
El valor de tasación y los impuestos de la compra no siempre siguen la misma lógica. En una compraventa, los impuestos pueden depender del precio escriturado, del valor de referencia catastral o de la normativa aplicable según el tipo de vivienda y comunidad autónoma. La tasación hipotecaria sirve principalmente para que el banco valore la garantía del préstamo. Por eso, aunque ambos valores estén relacionados con la vivienda, cumplen funciones distintas. Si tienes dudas sobre fiscalidad, conviene revisar el caso concreto antes de firmar, especialmente si hay una diferencia relevante entre precio, tasación y valores administrativos.
¿Por qué es tan importante la tasación en una hipoteca al 100%?
La tasación es fundamental en una hipoteca al 100% porque el banco asume más riesgo que en una financiación estándar. Si la entidad va a financiar todo el precio de compra, necesita comprobar que la vivienda tiene un valor suficiente como garantía. Si la tasación no acompaña, puede reducir el importe concedido o exigir aportación adicional. Además, en este tipo de operaciones, cualquier diferencia entre el valor técnico y el precio pactado puede afectar directamente a la viabilidad de la compra. Por eso, no solo importa el perfil del comprador, sino también la calidad financiera del inmueble.
¿Cómo puede ayudar Aim Inver si hay diferencia entre tasación y compraventa?
Aim Inver puede ayudarte a analizar la operación antes de que el problema aparezca. Como consultoría financiera y broker hipotecario, estudia tu perfil, revisa la vivienda, valora la financiación necesaria y negocia con entidades que puedan encajar con tu caso. Si existe una diferencia entre tasación y compraventa, el acompañamiento experto permite valorar alternativas: Renegociar precio, buscar otra entidad, ajustar la financiación o replantear la operación. El objetivo es evitar decisiones precipitadas y reducir el riesgo de que una tasación desfavorable bloquee la compra después de haber firmado compromisos previos.
