¿Quieres saber cómo comprar un piso sin dar entrada, sin aportar el clásico 20% de ahorros? En Aim Inver te decimos que es posible, pero entender bien cómo encajar ayudas públicas, políticas de los bancos y tu capacidad real de pago según los criterios del Banco de España.
Entender cómo comprar un piso sin dar entrada implica analizar no solo la hipoteca, sino también avales, programas para jóvenes y el papel del broker hipotecario para negociar operaciones con alto porcentaje de financiación.
Qué significa comprar un piso sin dar entrada hoy
Cuando hablamos de cómo comprar un piso sin dar entrada nos referimos a financiar, vía hipoteca, prácticamente el 100% del precio de la vivienda, en lugar del 80% estándar que suelen ofrecer bancos como Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter o ING. Aun así, en muchos casos tendrás que disponer de algo de liquidez para impuestos y gastos (notaría, registro, gestoría), salvo que entres en programas concretos donde una parte de esos gastos también se bonifican. Otra alternativa es acudir a brokers como Aim Inver Financial Advisors que logran obtener el 100% más gastos en algunos supuestos, infórmate.
Recuerda que la clave no es solo el porcentaje financiado, sino que la cuota resultante no comprometa tu estabilidad financiera a medio plazo. Si fuerzas demasiado la financiación al 100%, cualquier subida de tipos, pérdida de empleo o gasto imprevisto puede ponerte en serios apuros, aunque el banco te haya aprobado la hipoteca.
Alternativas para cómo comprar un piso sin dar entrada
Más allá de la hipoteca 100%, hoy se utilizan varias combinaciones reales para acercarse a comprar vivienda sin ahorros:
- Aval ICO y programas autonómicos: comunidades como Madrid, Andalucía o Extremadura están activando esquemas donde, junto al aval estatal o autonómico, se puede llegar al 95–100% de financiación para menores de cierta edad. Normalmente se exige que sea primera vivienda, un tope de precio y unos ingresos máximos.
- Aval de familiares: padres u otros familiares aportan su vivienda como garantía adicional; bancos como Santander, BBVA, CaixaBank o ING lo contemplan en determinados casos, aunque implica un riesgo importante para la familia si hay impagos.
- Pisos de bancos: cuando compras un inmueble propiedad de la propia entidad (por ejemplo, de la cartera de Santander, BBVA, CaixaBank o Sareb), el banco puede ser más flexible en el porcentaje de financiación porque quiere dar salida a ese activo.
- Préstamo personal complementario: algunos compradores financian el 80% con hipoteca y el resto con un préstamo personal, pero esta opción dispara la cuota total y el riesgo de sobreendeudamiento, por lo que suele ser la menos recomendable.
- Brokers hipotecarios. asesores expertos en hipotecas como los de Aim Inver tiene herramientas de negociación con los bancos que le permiten obtener financiación al 100% en una amplia gama de casos.
Todas estas fórmulas pueden combinarse con un diseño cuidadoso del tipo de hipoteca (fija, variable o mixta) y con una revisión detallada de tu esfuerzo máximo.
Requisitos habituales que miran los bancos
Los principales bancos españoles usan modelos internos muy similares para aprobar operaciones al 90–100%:
- Estabilidad laboral: contratos indefinidos, funcionarios, empleados públicos o autónomos con ingresos consolidados.
- Edad: muchos programas de hipoteca joven exigen tener menos de 35 años (o incluso 40 en algunas comunidades).
- Historial de crédito limpio: sin impagos ni ficheros de morosidad.
- Buena tasación y vivienda “vendible”: si el banco prevé que puede recuperar fácil el valor si algo sale mal, está más dispuesto a asumir financiación alta.
Además, el estudio siempre incorpora la regla de que la cuota suponga un porcentaje razonable sobre tus ingresos, como el 30–35% que citábamos antes.
El papel del Banco de España y los límites de endeudamiento
El Banco de España y los principales portales financieros señalan que el pago de la hipoteca no debería superar, como referencia, en torno al 30–35% de los ingresos netos mensuales del hogar, para mantener un margen cómodo para el resto de gastos. Con asesores hipotecarios como Aim Inver esta cifra puede llegar al 40% siempre que se pueda comprobar que es una operación responsable.
Además, este organismo ha abierto la puerta a imponer límites macroprudenciales a las hipotecas de más riesgo (por encima del 80% del valor de la vivienda), lo que podría endurecer en el futuro el acceso a operaciones al 90% o 100%. Por eso, cuando te planteas cómo comprar un piso sin dar entrada, conviene hacerlo antes de que el marco regulatorio se vuelva más estricto, pero siempre sin saltarse la prudencia básica sobre el esfuerzo máximo.
Tipos de hipoteca que entran en juego
Incluso cuando financias el 100%, sigues teniendo que elegir qué tipo de hipoteca quieres:
- Hipoteca tipo fijo: ofrece una cuota estable, interesante si piensas a largo plazo y temes subidas de tipos, y por el contrario prefieres seguridad.
- Hipoteca tipo variable: ligada al euríbor; puede arrancar con cuotas más bajas, pero la subida de tipos puede tensionar mucho tu presupuesto si ya vas al límite de esfuerzo.
- Hipoteca mixta: mezcla unos años a tipo fijo con un tramo posterior variable.
Como la operación es delicada, es habitual analizarla con un simulador hipotecario, probando distintos plazos y tipos para comprobar si la cuota se mantiene dentro del presupuesto planteado. Puedes hacer tu simulación hipotecaria con el simulador de hipotecas de Aim Inver.
El papel de un broker hipotecario especializado
En un escenario tan complejo, un broker hipotecario como Aim Inver, Tipo Óptimo o Housfy puede marcar una gran diferencia. Estos intermediarios conocen en profundidad qué bancos están realmente abiertos a financiar hasta el 100%, cómo se aplican los avales ICO y autonómicos y qué perfil encaja mejor en cada entidad.
Su trabajo consiste en analizar tu caso, simular distintas configuraciones de hipoteca, preparar la operación para que respete los límites recomendados y presentarla a varios bancos buscando la combinación más equilibrada entre porcentaje financiado y seguridad sabiendo que en la actualidad comprar un piso sin dar entrada pasa por usar bien ayudas, elegir la estructura adecuada de hipoteca y apoyarte en un asesoramiento profesional que entienda tanto lo que exige el banco como lo que recomienda el Banco de España.
Preguntas frecuentes sobre cómo comprar un piso sin dar entrada
¿Necesito igualmente pagar gastos?
Sí. Aunque no des entrada, deberás cubrir impuestos y gastos de compraventa (ITP o IVA, notaría, registro). En algunos casos se puede estructurar la operación para incluir parte de esos gastos, pero no siempre es viable.
¿Es más caro comprar sin entrada?
Puede serlo. Las hipotecas al 100 % suelen implicar un tipo de interés ligeramente superior porque el banco asume más riesgo. Por eso es fundamental negociar bien las condiciones.
¿Es arriesgado comprar sin ahorros?
Depende del perfil. Si la cuota es asumible y tu empleo es estable, puede ser una oportunidad para dejar de pagar alquiler. Si la operación fuerza demasiado tu capacidad financiera, sí puede convertirse en un riesgo.
¿Puedo comprar sin entrada si soy autónomo?
Es más complejo, pero no imposible. El banco analizará declaraciones fiscales, estabilidad del negocio y solvencia global.
¿Un broker hipotecario puede ayudarme a comprar sin dar entrada?
Sí. Un broker independiente negocia con múltiples entidades, estructura la operación y presenta el expediente de forma estratégica ante los departamentos de riesgos. Esto aumenta considerablemente las probabilidades de éxito frente a acudir solo a un banco.
Entender cómo comprar un piso sin dar entrada implica ir más allá del mito de que “es imposible sin ahorros”. No es la vía estándar, pero sí una opción real cuando se cumplen determinadas condiciones financieras y se estructura la operación correctamente. ¡Contacta con Aim Inver y te informamos de todo!
