¿Es posible comprar una vivienda sin disponer de ahorros suficientes para cubrir la entrada y los gastos de la operación? Aunque la financiación hipotecaria habitual suele situarse por debajo del precio total de compra, existen operaciones en las que puede alcanzarse el 100% e incluso financiar parte de los gastos.
Sin embargo, no es una solución disponible para cualquier solicitante ni existe una lista cerrada de bancos que dan hipoteca más gastos.
La concesión depende, en gran medida, del perfil financiero del comprador, de su capacidad de pago, de la estabilidad de sus ingresos y de las características concretas de la vivienda. Por eso, más que buscar únicamente una entidad determinada, resulta fundamental saber qué perfiles tienen más posibilidades de conseguir este nivel de financiación.
¿Qué significa conseguir una hipoteca más gastos?
Una hipoteca al 100% permite financiar la totalidad del precio de compra de una vivienda, frente a una operación convencional en la que la entidad suele limitar el porcentaje financiado. En determinadas circunstancias, incluso puede negociarse una cantidad superior para cubrir algunos gastos asociados a la adquisición. Conviene distinguir, por tanto, entre tres situaciones:
- Una hipoteca convencional, en la que el comprador debe aportar una parte importante del precio.
- Una hipoteca al 100%, que puede cubrir íntegramente el precio de compraventa.
- Una hipoteca del 100% más gastos, en la que la financiación obtenida puede superar el precio de adquisición.
Esta última alternativa exige normalmente un perfil especialmente sólido, ya que la entidad está asumiendo un riesgo superior.
Además, conseguir el 100% del precio no significa automáticamente que todos los costes asociados a la compraventa queden financiados. Impuestos, tasación, determinados gastos registrales o cualquier otro desembolso correspondiente al comprador deben estudiarse de forma independiente.
¿Existen bancos que dan hipoteca más gastos?
Sí, existen operaciones en las que es posible conseguir financiación por el precio completo de la vivienda e incluso incluir determinados gastos. No obstante, hablar de una lista fija de bancos puede llevar a conclusiones equivocadas.
Las políticas de riesgos cambian entre entidades y, además, una misma entidad puede aceptar una operación para un cliente y descartarla para otro. El banco analiza aspectos como ingresos, estabilidad profesional, deudas, edad, localización o características del inmueble antes de decidir qué porcentaje está dispuesto a financiar.
Por eso, cuando se buscan bancos que dan hipoteca más gastos, la pregunta más útil no es únicamente «¿qué banco lo hace?», sino «¿qué entidades pueden aceptar una operación con mis circunstancias concretas?.
Un broker hipotecario independiente puede analizar el perfil y negociar con aquellas entidades en las que exista una mayor probabilidad de conseguir una financiación elevada.
Funcionarios: uno de los perfiles con mayores posibilidades
Los funcionarios se encuentran entre los perfiles que pueden tener mejores opciones para acceder a financiación hipotecaria elevada.
La explicación es sencilla: para el banco, disponer de un salario especialmente estable reduce el riesgo de impago. Esta mayor seguridad puede facilitar mejores condiciones, mayores porcentajes de financiación y plazos de amortización más amplios.
En Aim Inver se trabajan operaciones para funcionarios en las que la financiación puede llegar al 100% más gastos, dependiendo siempre de las circunstancias particulares del cliente y de la aprobación de la entidad financiera.
Esto no significa que ser funcionario garantice automáticamente la operación. El banco continuará estudiando los ingresos, las deudas existentes y la capacidad real para asumir la cuota.
Personas con ingresos estables y bajo endeudamiento
Otro de los factores determinantes es la relación entre los ingresos netos y las obligaciones económicas del solicitante.
Los bancos calculan cuánto dinero queda disponible cada mes después de atender gastos y préstamos. Como referencia, muchas entidades trabajan con ratios de endeudamiento cercanos al 30% de los ingresos netos, aunque determinadas operaciones pueden negociarse con porcentajes del 35% e incluso del 40%.
Imaginemos una persona con unos ingresos elevados, contrato estable y ninguna financiación pendiente. Aunque no disponga de grandes ahorros, puede presentar una capacidad de devolución muy superior a otra persona con el mismo salario que ya dedica una parte importante a préstamos personales.
Por eso, disponer de pocos ahorros no implica necesariamente tener un mal perfil hipotecario.
Jóvenes con capacidad de pago
Las personas jóvenes también pueden presentar ventajas a la hora de conseguir porcentajes elevados de financiación.
Al disponer potencialmente de un periodo más largo para devolver el préstamo, pueden acceder a plazos de amortización superiores. Un plazo mayor permite reducir la cuota mensual y, en consecuencia, mejorar el ratio de endeudamiento de la operación.
Además, existen programas públicos dirigidos a facilitar la compra de la primera vivienda a determinados colectivos que cuentan con solvencia, pero no con el ahorro suficiente para aportar una entrada elevada.
En Madrid, por ejemplo, existen mecanismos dirigidos precisamente a compradores solventes que tienen dificultades para reunir el ahorro previo necesario, pudiendo facilitar financiación por encima del 80% y hasta el 100% en los supuestos correspondientes.
Cómo encontrar bancos que financien el 100% más gastos
Solicitar una hipoteca indiscriminadamente en numerosas entidades no siempre es la mejor estrategia. Cada banco tiene criterios diferentes y determinados perfiles encajan mejor en unas entidades que en otras.
El proceso debería empezar con un análisis de ingresos, estabilidad profesional, deudas, ahorro y ratio de endeudamiento. Después pueden seleccionarse las entidades con mayores posibilidades de aceptar la operación y negociar una preaprobación antes de avanzar con la vivienda.
En Aim Inver, como broker hipotecario y consultoría financiera en Madrid, se realiza precisamente este análisis previo y posteriormente se negocia con los bancos que mejor pueden encajar con cada cliente. La gestión puede incluir desde la revisión documental y la negociación bancaria hasta la tasación, aprobación y coordinación de la firma.
Por tanto, si buscas bancos que dan hipoteca más gastos, estudiar primero tu perfil puede ser mucho más útil que acudir directamente a una entidad concreta. ¡Contáctanos y te ayudamos!
Preguntas frecuentes sobre hipotecas 100% más gastos
¿Una hipoteca 100% más gastos significa comprar una vivienda sin ahorros?
No necesariamente. Aunque se consiga financiar el precio completo de la vivienda e incluso una cantidad adicional, puede seguir siendo recomendable disponer de cierta liquidez. Durante una compraventa pueden aparecer desembolsos no incluidos en la financiación o gastos que deben adelantarse antes de recibir el préstamo. Además, mantener una reserva económica después de comprar proporciona mayor margen para afrontar imprevistos, mudanzas, mobiliario o futuras reparaciones. Por eso, el objetivo no debería ser simplemente llegar a la compra con cero euros disponibles, sino encontrar una estructura financiera que permita adquirir la vivienda sin comprometer excesivamente la economía familiar después de firmar la hipoteca.
¿Puedo conseguir esta financiación siendo autónomo?
Ser autónomo no excluye la posibilidad de conseguir una financiación elevada, pero el análisis del perfil es diferente al de un trabajador por cuenta ajena. La entidad necesita comprobar la estabilidad y solvencia de la actividad profesional, por lo que puede revisar la declaración de la renta, declaraciones trimestrales de IVA, documentación contable y certificados que acrediten estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. También puede analizarse la evolución del negocio durante distintos ejercicios. Cuanto más consistentes sean los ingresos y mayor sea la antigüedad de la actividad, más fácil será defender la capacidad de pago ante las entidades financieras.
¿Es mejor pedir primero la hipoteca o encontrar primero la vivienda?
Cuando se necesita una financiación especialmente elevada, puede ser conveniente analizar primero la viabilidad hipotecaria. De esta manera puedes saber aproximadamente qué presupuesto de compra encaja con tus ingresos y qué condiciones necesitaría cumplir el inmueble. Después podrás buscar vivienda dentro de unos límites más realistas. Esto también reduce el riesgo de entregar una cantidad importante en concepto de arras y descubrir posteriormente que el banco no concede la financiación necesaria. La preaprobación tampoco equivale a una aprobación definitiva, pero permite afrontar la búsqueda de vivienda con una información financiera mucho más sólida que si se empieza el proceso desde cero.
¿Puede un banco aprobar una hipoteca y después denegarla?
La operación puede cambiar mientras todavía no se haya completado el proceso. Una modificación de la situación económica del comprador, nuevas deudas, una tasación inferior a la esperada o problemas jurídicos o registrales relacionados con el inmueble pueden afectar a la aprobación. Por eso conviene evitar cambios financieros importantes durante la tramitación, como contratar nuevos préstamos o asumir obligaciones económicas adicionales. También es especialmente importante valorar bien cuándo se firman las arras y qué condiciones se incluyen. Una correcta coordinación entre análisis financiero, vivienda, tasación y negociación bancaria ayuda a reducir el riesgo de que aparezcan problemas en las últimas fases.
¿Cómo saber si mi perfil puede conseguir el 100% más gastos?
No existe un único requisito que determine la respuesta. Es necesario estudiar conjuntamente ingresos, estabilidad profesional, antigüedad laboral, deudas, capacidad de ahorro, edad, composición familiar y características de la vivienda que se quiere adquirir. Dos personas con el mismo sueldo pueden obtener resultados diferentes si una tiene préstamos pendientes y la otra no, o si sus situaciones laborales son distintas. Por eso, los simuladores online tienen limitaciones cuando la operación se sale de una hipoteca convencional. Un análisis individual permite identificar qué porcentaje podría resultar viable y qué entidades tienen una política de riesgos más compatible con las circunstancias concretas del solicitante.
