TE EXPLICAMOS LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

El fin principal de esta nueva normativa es el aumento de la protección a los consumidores.

Esta protección incluye, entre otras cosas, un mínimo de diez días antes de la firma para que el cliente pueda leer el contrato con tranquilidad, resolver dudas y dialogar con la entidad si fuera necesario.

Además, con el propósito de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar la solvencia del futuro hipotecado. Se obliga al banco a consultar el historial crediticio de cliente en el Banco de España, y, en el caso de que le conceda el préstamo, se le permitirá ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta investigación deberá asumirlo el banco.

Pero más allá de eso, vamos a desglosar todo lo que engloba:

• Más información: El banco entrega al futuro hipotecado las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento de carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días (lo que ya hemos mencionado anteriormente). Además, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en el que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

• Visita previa obligatoria al notario: Tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tiene que ir a la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y contestar a un test, con el fin de confirmar que todo ha quedado totalmente claro y que el cliente firma la hipoteca conociendo todos los detalles). El notario puede no autorizar la escritura si considera que el futuro prestatario desconocer cualquier detalle o documentación del proceso.

• Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, las consideradas nulas o contrarias por el Tribunal Supremo.

• Las cláusulas que incumplan la normativa establecida se declararán nulas de pleno derecho. No existe ningún plazo de prescripción para denunciar su abusividad.

• Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Pero todavía esta nueva entidad no ha empezado a funcionar. Hasta entonces, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encargará de estas gestiones.

La amortización anticipada sólo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos si la hipoteca es variable o fija:

Variable – la comisión máxima puede ser:

• 0.25% durante los primeros tres años de vida del contrato
• 0.15% durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.
• Pasados estos tres o cinco años, la comisión es del 0%

Fija – la compensación puede ser:

• 2% durante los primeros 10 años
• 1.5% durante el resto del plazo.

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

Que haya tantas hipotecas ligadas al euríbor (hipotecas variables) puede ser contraproducente. En la nueva ley se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

Con la nueva regulación, el cliente, incluidos los que tengan préstamos anteriores a la Nueva Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca.

En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.

El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

• Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

• Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

Puede que esto sea uno de los puntos que más duda ha generado, pero se podría resumir en que el banco no te puede obligar a contratar más servicios por el hecho de haber contratado la hipoteca con ellos.

La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas (seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc). Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Pero nos podemos encontrar con dos excepciones ante la prohibición de las ventas vinculadas:

• Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

• También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables.

Los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo. Se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Hipotecas multidivisa – préstamos concedidos en otras monedas.

• Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.

• Los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro.

• En caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

• Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).

• Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.

• Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.