¿Cómo calcular tu hipoteca sin errores y saber qué banco te conviene de verdad?

Para comprar vivienda en España, el primer paso no es visitar portales inmobiliarios, sino sentarse con una calculadora y entender el escenario financiero actual. Este dato es vital al calcular hipoteca porque marcará la base de lo que vas a pagar durante las próximas décadas.

Determinar cuánto puedes pedir prestado es clave, así como entender que la cuota mensual no depende sólo del importe prestado, sino del tipo de interés, el plazo y las condiciones del préstamo. Una pequeña diferencia en el interés puede suponer miles de euros a largo plazo.

Calcular hipoteca de forma sencilla: simulador de hipotecas

Un simulador de revisión de hipoteca es una herramienta (web o app) que te permite estimar cómo cambiará tu cuota según el tipo de interés que tengas. Se usa sobre todo en hipotecas a tipo variable (y, en menor medida, en hipotecas mixtas), donde el interés se recalcula con un índice de referencia (normalmente el euríbor) más el diferencial pactado.

El objetivo del simulador es calcular cómo varía una posible cuota, en qué rango y qué margen de cambio considerar. Existen diversos simuladores en línea cuya utilización es sencilla, por ejemplo, el simulador de hipotecas de Aim Inver.

Gracias a esta herramienta, es posible predecir diferentes escenarios, entre los cuales puedes estar uno de más estrés u otro más optimista. No se trata de eliminar la incertidumbre del futuro, sino sobre todo anticiparse a posibles imprevistos. Con este ejercicio, además de la cuota estimada, podrás fijarte también en la variación mensual, en el esfuerzo financiero que implicaría un escenario pesimista. Todo ello te permitirá estar preparado y no llevarte sorpresas.

Limitaciones de los simuladores hipotecarios

Aunque el simulador hipotecario ayuda mucho con este análisis la mayoría puede no tener en cuenta:

• Comisiones, seguros vinculados u otros gastos que afecten al coste total.
• El perfil financiero para hacer una aproximación más ajustada de las condiciones que el banco ofrezca.
• Tener un cálculo preciso de tu cuota hipotecaria mensual.

El papel del Banco de España y la capacidad de endeudamiento

El Banco de España es muy claro en sus recomendaciones: la cuota de tu hipoteca no debería superar nunca el 35% de tus ingresos netos mensuales. Si ganas 2.000 euros, tu cuota no debería pasar de los 700 euros. Es un error común pensar que el banco te dará todo lo que pidas; de hecho, las entidades suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación o compra.

Por eso, antes de calcular hipoteca, debes asegurar que tienes ahorrado aproximadamente un 20% para la entrada y un 10% adicional para gastos de gestión, impuestos y notaría.

Calcular hipoteca: ¿Qué tipo encaja con tu perfil?

Entender las opciones disponibles es fundamental para no equivocarse. Actualmente, el mercado español se divide principalmente en tres modalidades que bancos como Santander, BBVA o CaixaBank ofrecen de forma habitual:

1. Hipoteca Fija: Es la favorita de quienes buscan dormir tranquilos. Pagas lo mismo pase lo que pase con el mercado.
2. Hipoteca Variable: Está ligada a la evolución del Euríbor más un diferencial. Si el índice baja, tu cuota baja. Es ideal para perfiles que esperan amortizar capital rápido o que confían en un ciclo de tipos bajos a largo plazo.
3. Hipoteca Mixta: Combina un periodo inicial fijo (suelen ser entre 3 y 10 años) y el resto a tipo variable. Es una opción que ha ganado mucho peso recientemente como refugio ante la volatilidad.

El Euríbor y su impacto en tu bolsillo

El Euríbor es el índice de referencia por excelencia en España. Tras un periodo de fuertes subidas, el Euríbor cerró enero de 2026 en 2,245%, 0,280 puntos menos que hace un año. Esta bajada respecto a años anteriores facilita que las entidades mejoren sus ofertas comerciales. Al calcular hipoteca, es esencial proyectar un escenario donde el Euríbor pueda volver a subir al 4% para ver si tu economía podría aguantar ese tirón sin asfixiarse.

La figura del broker hipotecario: ¿Vale la pena?

A veces, ir de banco en banco puede ser agotador y poco eficiente. Aquí es donde entra en juego el broker hipotecario. Estos profesionales actúan como intermediarios que conocen los «pasillos» de las entidades financieras y pueden conseguir condiciones que un particular no vería jamás.

Expertos en hipotecas como Aim Inver o Housfy se encargan de analizar tu perfil y presentar tu expediente de la mejor forma posible. La ventaja de contar con estos especialistas es su capacidad de negociación por volumen; al llevar cientos de expedientes a bancos, consiguen tipos de interés más ajustados o porcentajes de financiación que superan el estándar del 80%.

Errores comunes al comparar bancos

No todo es el tipo de interés. Al buscar tu hipoteca, muchos usuarios cometen el fallo de mirar solo el TIN (Tipo de Interés Nominal) y olvidar el TAE (Tasa Anual Equivalente). El TAE es lo que realmente importa, porque incluye las comisiones y el coste de los productos vinculados.

Los bancos suelen ofrecer bonificaciones si contratas con ellos el seguro de vida, el de hogar o incluso planes de pensiones. Sin embargo, estas vinculaciones no son obligatorias por ley, aunque el banco sí puede exigirlas para aplicarte un tipo de interés más bajo. Debes hacer el cálculo para así saber si el descuento en la cuota compensa el sobrecoste de tener los seguros con el banco, que a menudo son más caros que en el mercado libre.

Gastos que no puedes olvidar

Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, el cliente solo debe pagar la tasación del inmueble. El resto de gastos (Notaría, Registro, Gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) corren a cargo de la entidad financiera. Esto ha aliviado un poco la carga inicial, pero aun así, la inversión es considerable.

Según datos de portales financieros como Expansión, el precio medio de la vivienda sigue una tendencia al alza, el valor medio aumentó un 3,5% entre el tercer y el cuarto trimestre del año pasado, lo que obliga a los compradores a ser más precisos que nunca con sus previsiones de ahorro.

El proceso de selección final

Para saber qué banco te conviene de verdad, debes solicitar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Este documento es una oferta vinculante que el banco te entrega y que tiene una validez mínima de 10 días. Es el momento de comparar la FEIN de Santander con la de BBVA o la que haya conseguido tu broker.

No te fijes solo en la cuota del primer año. Observa las comisiones por amortización anticipada. Si en el futuro recibes una herencia o ahorras un dinero extra y quieres quitarte la hipoteca, te interesa que esta comisión sea la menor posible. La normativa actual limita estas comisiones, pero siempre es mejor negociarlas a la baja desde el principio.

Preguntas frecuentes sobre calcular hipoteca

¿Es fiable un simulador hipotecario online?

Un simulador es útil como referencia inicial, pero no sustituye un estudio personalizado. No contempla detalles como tu nivel de endeudamiento, tu perfil laboral o la negociación bancaria.

¿Cuánto debería destinar de mi sueldo a la hipoteca?

Lo recomendable es no superar el 30–35% de tus ingresos netos mensuales. En casos excepcionales, algunos bancos pueden aceptar hasta el 40%, pero eso aumenta el riesgo financiero.

¿Cómo influye el plazo en el cálculo?

A mayor plazo, menor cuota mensual, pero mayor coste total en intereses. A menor plazo, mayor cuota, pero menos intereses pagados en total. Elegir correctamente el plazo es clave en cualquier cálculo hipotecario.

¿Puedo calcular hipoteca al 100%?

Sí, existen operaciones donde se financia el 100% del precio de compra. Sin embargo, no es lo habitual y depende del perfil del solicitante y de la estrategia de negociación.

Calcular hipoteca no consiste solo en obtener una cifra mensual atractiva. Implica entender el coste total, los riesgos asociados y la sostenibilidad a largo plazo de la operación. Si estás en fase de estudio, recuerda: el mejor cálculo no es el que arroja la cuota más baja, sino el que garantiza estabilidad, seguridad y ahorro a largo plazo. ¡Contacta con Aim Inver!